Trước khi đầu tư thời gian và tiền bạc để phát triển kế hoạch bất động sản đòi hỏi bạn phải xem xét, nghiên cứu những kết quả tiêu cực và tích cực có thể xảy ra với một dự án bất động sản. Một phân tích như vậy ( bất động sản) gọi là nghiên cứu khả thi. Trong bài phân tích cụ thể dưới đây cho phép bạn tìm hiểu sâu hơn các vấn đề pháp lý, kinh tế, công nghệ, và các yếu tố khác. Điều này rất quan trọng đối với sự thành công trong việc phát triển lĩnh vực bất động sản cũng như 3D kiến trúc.
Hình 1. Nghiên cứu khả thi trong bối cảnh phát triển bất động sản
Hình 1 cho thấy: Nơi mà các nghiên cứu khả thi được thực hiện trong quá trình phát triển bất động sản. Hơn nữa, trong hình 1 chỉ ra cho chúng ta thấy: Một nghiên cứu khả thi bao gồm năm bước sau:
1/ Phân tích thị trường
2/ Phân tích vị trí
3/ Phân tích các khái niệm sử dụng
4/ Phân tích cạnh tranh
5/ Phân tích rủi ro
Sau đây là mô tả cụ thể các bước mà bạn nên làm theo để thực hiện thành công các giai đoạn khác nhau:
I/ Phân tích thị trường:
Toàn bộ thị trường và phân khúc thị trường:
Phân tích toàn bộ thị trường dựa trên quan điểm tổng hợp. Bạn nên đánh giá việc cung cấp không gian, sự phát triển của nhu cầu không gian cũng như những vị trí còn trống và nơi cho thuê hàng đầu trên thị trường .
Phân tích các phân khúc thị trường là tập trung vào góc độ thị trường phân tách. Chúng ta nên lưu ý đến phân khúc thị trường về mặt địa lý và hình loại học (kiểu dáng, kết cấu hình học). Một đánh giá khác biệt của cung và cầu, không gian, những vị trí còn trống và nơi cho thuê của đối tượng cụ thể cần phải được thực hiện.
Phân tích thị trường cũng có thể được thực hiện theo cách định lượng hay định tính, hoặc kết hợp cả hai. Vì vậy, ví dụ, báo cáo tình hình cung và cầu của một đơn vị diện tích (định tính) so với kết luận từ các định lượng cung cầu và phân tích các chỉ tiêu chất lượng.
II/ Phân tích vị trí.
Xem xét các đặc tính vĩ mô (thành phố hoặc trung tâm đô thị) và vi mô (nơi xác định và diện tích xung quanh gần đó), vị trí của đối tượng mà bạn đang hướng đến.
1. Phân tích vĩ mô:
– Kích thước và cơ trúc địa lý: Chính trị nội khu và sự gắn kết kinh tế
– Cơ cấu dân số: Gia tăng và cơ cấu dân số, cấu trúc tuổi, xu hướng di cư, và sự hình thành nên gia đình.
– Việc làm và phát triển kinh tế: Việc làm và sự phát triển kinh tế ảnh hưởng đến khu vực như thế nào?
– Trung tâm: Khoảng cách đến các trung tâm khác, cơ sở hạ tầng, giao thông vận tải.
– Thay đổi chức năng theo thời gian: Xem xét chức năng mở rộng hoặc xuống cấp, như: Làm giàu, di chuyển, thu hẹp và chấm dứt hoạt động.
– Hình ảnh địa điểm và sự thu hút tự nhiên: Các khu vui chơi giải trí nào nên đặt gần nhau, và danh lam thắng cảnh nào gây sự thu hút?
2. Phân tích vi mô:
– Luật xây dựng, đăng ký và thuế
– Phát triển kỹ thuật hạ tầng: Nước và nước thải, điện và khí đốt, viễn thông.
– Phát triển cơ sở hạ tầng : Lối vào đường – đặc điểm của con đường như thế nào? Làm thế nào để bạn xem xét được mật độ giao thông và tần số tai nạn? Quãng đường đến trạm xe lửa và sân bay bao xa?
– Thái độ của công chúng, người dân và các nhà chính trị đối với những nơi này và tốc độ phát triển của những nơi này như thế nào? Thông tin này có thể được tìm thấy trên báo chí, Internet, hoặc bằng cách tiến hành quan sát hay phỏng vấn.
III/ Phân tích các khái niệm sử dụng:
1. Chuẩn bị một dự thảo kế hoạch dự án đầu tiên dựa trên:
– Kiến thức bạn có được từ phân tích vi mô và vĩ mô.
– Quan niệm về tính cạnh tranh.
– Cấu trúc của nhu cầu hiện tại và tương lai của nhóm khách hàng mục tiêu.
2. Thiết lập một khuôn khổ, trong đó bao gồm những điều sau đây:
– Tài trợ dự án
– Bảo mật tài sản
– Chiến lược truyền thông
– Tổ chức dự án
3. Làm nổi bật những đặc điểm đặc biệt (Ví dụ như trung tâm mua sắm theo chủ đề)
4. Chiến lược cạnh tranh:
– Xác định các dự án bất động sản khác có liên quan trong thị trường của bạn
– Chuẩn bị một danh sách với các tiêu chí quan trọng.
– Ước tính mức độ hoàn thành các mục tiêu khác nhau và kết quả tương ứng
– Tiêu chuẩn trọng lượng.
– Tính toán chỉ số thu hút các đối tượng đã phân tích và các đối tượng cạnh tranh.
– Xác định vị trí cạnh tranh của các đối tượng điều tra
– Áp dụng phân tích 5 áp lực cạnh tranh của Michael Porter.
5. Phân tích rủi ro.
Một phân tích rủi ro nhằm nâng cao quyết định thông qua việc xác định được rủi ro của cả hai khía cạnh có thể chịu ảnh hưởng. Bạn cần phải xem xét:
– Nguy cơ phát triển (Hoàn thành, chi phí tràn…)
– Rủi ro định giá (vị trí, thị trường, rủi ro tài chính)
– Rủi ro thanh khoản
– Thay đổi trong nguy cơ giá trị (chất lượng vị trí, sự thay đổi trong xu hướng và nhu cầu)
Như vậy, nghiên cứu khả thị trong phát triển các dự án bất động sản quan trọng như nghiên cứu thị trường trong việc thúc đẩy các chiến lược marketing vậy? Vì vậy, chủ đầu tư cũng như các nhà quản lý bất động sản nên quan tâm đến vấn đề này. Đặc biệt hơn, nghiên cứu khả thi góp phần giúp những công ty hoạt động trong lĩnh vực tư vấn kiến trúc như Rainstorm Film đưa ra được những giải pháp 3D kiến trúc hiệu quả nhất.
